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Dossier. Sortir les bâtiments du Gaec

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Pour Michel Caddoux, © A. B.

Depuis 2008, la stabulation utilisée par le Gaec Le Marais a été sortie juridiquement de l’exploitation. Une façon de réduire le capital à reprendre pour les associés HCF et de régler les partages familiaux.

En 2002, sept ans avant leur départ à la retraite, Michel et Eliane Caddoux ont entrepris avec leurs deux fils, Damien et Gérald, une réflexion sur l’avenir du Gaec : comment transmettre les biens familiaux aux enfants (deux garçons et une fille) en donnant les biens professionnels aux fils ? Comment pérenniser le Gaec, initialement constitué de 4 associés familiaux ? « Le schéma de deux UMO avec robot...
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En 2002, sept ans avant leur départ à la retraite, Michel et Eliane Caddoux ont entrepris avec leurs deux fils, Damien et Gérald, une réflexion sur l’avenir du Gaec : comment transmettre les biens familiaux aux enfants (deux garçons et une fille) en donnant les biens professionnels aux fils ? Comment pérenniser le Gaec, initialement constitué de 4 associés familiaux ? « Le schéma de deux UMO avec robot ne convenant pas aux deux garçons, la solution était d’ouvrir l’exploitation à des associés HCF (hors cadre familial) », se rappelle Michel Caddoux. Comment faire, alors, pour alléger l’actif à reprendre pour ces derniers ?

La solution retenue a été de sortir le bâtiment du Gaec en l’intégrant dans une indivision familiale constituée des parents et des deux fils, Damien et Gérald. Agrandie en plusieurs étapes jusqu’en 2002, la stabulation hébergeait alors les laitières et les génisses, et disposait d’un séchage en grange. Un démembrement de propriété a été également effectué. Par l’intermédiaire d’une donation, le couple a cédé à ses fils sa quote-part indivise en nue-propriété (deux fois 25 %), en s’en réservant l’usufruit. Au décès de leurs parents, les deux enfants retrouveront la pleine propriété de cet immobilier professionnel. Si un jour l’un d’entre eux veut se retirer, alors il devra voir avec son frère pour le rachat de sa quote-part, à moins de retrouver un nouvel acquéreur (par exemple parmi les associés HCF du Gaec).

Pour les parents, le loyer constitue un complément de retraite

Un bail notarié a été établi entre la famille Caddoux et le Gaec Le Marais en 2008. Le montant du loyer (2 100 € par mois) a été fixé sur la base d’une estimation du bâtiment réalisée par le CERFrance Haute-Savoie. Pour les parents Caddoux, la part perçue constitue un complément de retraite imposable. Prévu sur une longue durée (dix-huit ans, reconductible par période de neuf ans), le bail sécurise le fonctionnement de l’exploitation. Quoi qu’il arrive au niveau de l’indivision, celui-ci n’est pas remis en cause. Preuve en est : quand Damien Caddoux­ a quitté l’exploitation en 2018, ce qui n’avait pas été prévu initialement, son départ n’a pas désorganisé le Gaec. « Cette formule facilite les mouvements d’associés et pérennise l’entreprise », estime Julien Sterza, l’un des quatre associés actuels. Un an après la sortie de la stabulation du Gaec, Steve David-Rogeat, le premier associé HCF, a rejoint l’exploitation. Il a été le premier à bénéficier de la nouvelle formule. À l’époque, l’exploitation produisait 600 000 litres, avec 80 vaches sur 160 ha. Après un an d’essai au sein du Gaec (une obligation en Haute-Savoie), il y est resté. L’apport de Steve s’est fait sous la forme des 50 vaches qu’il a amenées et de 59 ha qui ont servi à restructurer le parcellaire (abandon des terres plus éloignées). Cet apport lui a permis de reprendre la part minimum de capital du Gaec : 10 %. Quelques années plus tard, dans le cadre de l’installation de Julien en 2011, et à la suite des bons résultats de l’entreprise, ses parts ont été réévaluées à 25 %. Après tri, les vaches de Steve ont pris la place des génisses dans la stabulation. 150 000 € ont été investis dans l’agrandissement des bâtiments et l’augmentation du stockage de fourrages. En septembre 2009, deux mois avant le départ à la retraite de Michel et Eliane Caddoux, arrivait Julien Sterza. Après quatre mois de salariat, puis un an d’essai en tant que futur associé, il s’est installé en 2011. « Je me suis senti bien tout de suite, se souvient le jeune éleveur. Je n’avais pas vraiment en tête de m’installer, mais j’ai senti qu’il y avait dans cette exploitation bien structurée une opportunité à saisir. »

À 19 ans, Julien a repris 25 % des parts du Gaec, pour un montant de 48 000 € seulement. Le Gaec produisait alors 770 000 litres de lait IGP tomme et emmental de Savoie sur 206 ha (25 ha de maïs, 20 ha d’orge, 10 ha de blé, 10 ha de luzerne, le reste en herbe), avec 240 animaux dont 110 vaches. Le matériel était détenu en propre en grande partie, avec une petite part en Cuma. Julien a financé son installation avec sa DJA (27 000 € en zone de montagne) et un prêt JA à 1 %.

En 2011, un GFA (groupement foncier agricole) a été constitué pour racheter 9 ha de terres que le Gaec exploitait déjà. Le reste des terrains est en fermage. Le capital a été acquis à parts égales par les quatre associés du Gaec. Alors que le bâtiment racheté en 2014 à proximité du site pour abriter une cinquantaine de génisses aurait pu être intégré au GFA, il a été inscrit au bilan du Gaec, ce qui permettait de pratiquer des amortissements et donc de réduire d’autant le revenu imposable de l’exploitation. Cela n’aurait pas été possible s’il avait été acquis par le GFA.

Un « ticket d’entrée » raisonnable : 60 000 € pour 25 % des parts

Troisième HCF à intégrer le Gaec, Gaël Gruffat­ est arrivé en octobre 2017, lui aussi en tant que salarié. À l’époque, le Gaec recherchait un associé pour compenser le départ de Damien Caddoux, annoncé depuis l’automne 2016. « Trouver un candidat, même en s’y prenant seize mois à l’avance, fut bien plus dur que prévu, expliquent les agriculteurs. Ne trouvant personne, même pour un essai, nous nous sommes finalement tournés vers un salarié. » Vacher de remplacement dans le secteur, Gaël avait pensé s’installer avec son oncle et sa tante mais le projet ne s’est pas fait. Il a attaqué deux jours avant le départ de Damien, le 1er décembre 2018. Tout de suite, il a eu des responsabilités. Au printemps suivant, il a démarré son année d’essai. L’organisation et la structure lui ont plu. « Ici, c’est cadré », pointe-t-il. Dans son projet d’installation initial, Gaël aurait dû financer 130 000 € de parts sociales (dont moitié pour les bâtiments). Il a donc été positivement­ surpris par le niveau du « ticket d’entrée » au Gaec Le Marais : 60 000 € lui ont suffi pour reprendre 25 % des parts sociales. Cette somme a été couverte par sa DJA (63 000 €, contre 47 000 € en moyenne pour le département montagnard). Le montant est soumis à la condition que le Gaec réalise sous quatre ans le programme d’investissements prévus dans le plan de développement de l’exploitation (PDE) de Gaël : nouveau bâtiment de séchage en grange, plus efficace et mieux adapté aux volumes de fourrages récoltés, renouvellement de matériel…. Juridiquement, le nouveau séchoir devrait alors être intégré dans le Gaec.

L’organisation du Marais satisfait à la fois les associés historiques et les nouveaux entrants. « Elle montre qu’il est possible de se passer le relais sans rupture, observent ces derniers. Dans notre département, avec nos bons fromages AOP-IGP, il y a du potentiel dans le lait. Mais pour attirer des jeunes, il faut assurer de bonnes conditions de vie et de travail, ce qui nécessite des moyens financiers et de la trésorerie. Il faut aussi accepter un changement des mentalités avec des installations sur dix-quinze ans et non plus sur toute une vie, alors que les prêts bâtiments se font encore sur quinze-vingt ans. » « En 2007, se projeter dans un tel contexte était tabou, se rappelle Michel Caddoux. Aujourd’hui, ça fait parler mais ça ne choque plus personne. On ne peut pas rester en dehors des évolutions du monde. Et puis on ne fait que passer. L’enjeu est de transmettre l’outil qu’on a nous-mêmes reçu. »

Anne Bréhier
Lest exploité par le Gaec dans le cadre d’un bail à long terme signé avec l’indivision familiale Caddoux. © a.b.
La stabulation des laitières a été agrandie à plusieurs reprises, jusqu’en 2002. Elle est dotée d’un séchage en grange et d’une salle de traite TPA 2 x 8 avec décrochage automatique et compteurs à lait. © a.b.
L’exploitation

    À Chilly en Haute-Savoie

    Gaec 4 UMO : Gérald Caddoux, Steve David-Rogeat, Julien Sterza et Gaël Gruffat

    SAU 221 ha : 30 ha de maïs, 15 ha de céréales, 40 ha de luzerne, le reste en herbe

    Parcellaire très favorable : 190 ha autour des bâtiments

    1 million de litres de lait IGP tomme, emmental et raclette de Savoie, avec 120 vaches

« Il faut prendre le temps de mener ces opérations complexes »

Marie-Hélène Barberot, du CERFrance des Savoie, décrypte ce mécanisme qui permet d’alléger la reprise du capital tout en faisant en sorte que les bâtiments restent la propriété des apporteurs initiaux et de leur famille.

La famille Caddoux a eu recours à la solution de sortir les bâtiments du Gaec dès 2008, un an avant d’accueillir un nouvel associé sur l’exploitation. Les bâtiments ont été retirés du  groupement et attribués indivisément aux quatre associés historiques, les parents et les deux fils. En intégrant la stabulation encore moderne et très opérationnelle dans une indivision avec établissement d’un bail rural à long terme au Gaec, les Caddoux ont fait le choix de privilégier l’aspect familial de la transmission. Ils ont d’ailleurs procédé, par la suite, à une donation complémentaire en nue-propriété (avec réserve d’usufruit). Une alternative aurait été d’intégrer le bâtiment dans un GFA dont les parts seraient détenues par l’ensemble des associés du Gaec.

Un système en phase avec les attentes sociétales

La sortie des bâtiments du Gaec permet d’intégrer plus facilement les nouveaux entrants. Ces derniers n’ont à reprendre qu’une quote-part de capital cheptel et matériel, ce qui allège fortement le « ticket d’entrée ». Ce dispositif évite aussi de remettre en cause l’équilibre de l’exploitation lors du retrait d’un associé. Ses parts étant réduites, il est plus facile de retrouver un nouvel associé acquéreur ou de les faire racheter par les associés restants ou le Gaec lui-même. Ce système est en phase avec les tendances sociétales actuelles : contrairement à leurs aînés, les jeunes ne se projettent plus toujours à vie dans l’exploitation. En témoignent au sein des Gaec les mouvements d’associés en augmentation, même dans les groupes qui fonctionnent bien.

Rester cohérent dans les choix de départ (séparation du patrimoine immobilier de l’outil de travail) se révèle toutefois difficile compte tenu des impératifs techniques, économiques et du contexte réglementaire. L’exploitation est en effet vite rattrapée par une nouvelle phase d’investissements. Or, seul le Gaec bénéficie des subventions PCAE (1) et peut pratiquer des amortissements.

Pour respecter la philosophie initiale, l’idéal serait que les nouveaux investissements immobiliers soient réalisés au sein d’un GFA. Encore faut-il trouver des apporteurs de capitaux extérieurs intéressés. En dehors de certains types d’exploitations en circuits courts, et compte tenu de la relative faiblesse des loyers et de la rentabilité du capital investi, cela n’est pas évident.

Une alternative : créer une nouvelle structure

Une alternative au retrait de bâtiments d’un Gaec (EARL, SCEA) est de créer une autre structure d’exploitation à l’occasion de l’installation de nouveaux entrants. La structure initiale, propriétaire des bâtiments, peut être transformée en GFA bailleur et transférer son activité agricole à la nouvelle société. Celle-ci reprend alors les seuls actifs mobiliers, notamment cheptel et matériel et réduit ainsi le niveau de son capital. Quelle que soit la forme choisie, la sortie de bâtiments d’une société agricole réclame de prendre le temps d’appréhender toutes les conséquences juridiques, économiques, fiscales, comptables. Complexes, et assez lourdes en matière d’actes, ces opérations doivent être comprises par tout le monde. Elles ont aussi un coût.

(1) PCAE : plan de compétitivité et d’adaptation des exploitations agricoles.

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